Kenaikan sewa memberi tekanan kepada penyewa muda

Pasaran Sewa Malaysia Mencapai Rekod Tertinggi Dalam Lima Tahun, Didorong Oleh Pemulihan Ekonomi Pasca-Pandemik

Pasaran sewa di Malaysia telah mencapai tahap tertinggi dalam lima tahun, didorong oleh pemulihan ekonomi pasca-pandemik, peningkatan permintaan untuk hartanah sewa dan lonjakan kos sara hidup. Menurut laporan terkini Indeks Sewa Rumah IQI Malaysia, yang dikeluarkan oleh gergasi hartanah IQI, harga sewa nasional telah meningkat secara berterusan, menandakan perubahan ketara dalam landskap hartanah.

Indeks Sewa Rumah Malaysia, yang menganalisis hampir 100,000 transaksi sewa sejak 2018, mendedahkan bahawa sewa purata nasional meningkat sebanyak 3.9% tahun ke tahun, mencapai purata RM2,052 sebulan. Ini menandakan paras sewa tertinggi yang dicatatkan sejak awal 2020. Walau bagaimanapun, laporan itu juga mencadangkan bahawa pasaran semakin stabil dan bukannya mengalami lonjakan harga yang melampau.

"Sewa nasional meningkat sebanyak 3.9% tahun ke tahun kepada purata RM2,052 untuk mencapai rekod tertinggi dalam lima tahun, walaupun pertumbuhannya tetap stabil dan bukannya melampau," kata pengasas bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Juwai IQI, Kashif Ansari. "Di negeri tertentu, sewa Kuala Lumpur stabil pada RM2,847 selepas tempoh yang tidak menentu, sementara sewa di Selangor menunjukkan pemulihan yang sederhana. Keputusan ini menunjukkan bahawa pasaran semakin menuju kestabilan. Hakikat bahawa sewa semakin stabil dan bukannya melambung tinggi adalah berita baik bagi penyewa yang bimbang mengenai kos sara hidup."

Apa Maksudnya Untuk Penyewa

Laporan itu juga menyatakan bahawa Indeks Sewa Rumah Malaysia pada suku keempat 2024 mencapai tahap tertinggi sejak suku pertama 2020, apabila pasaran sewa merosot akibat penurunan ekonomi disebabkan oleh pandemik Covid-19. Berbanding dengan titik terendahnya pada tahun 2020, kadar sewa kini 24% lebih tinggi, walaupun masih kekal RM442 lebih rendah setiap bulan berbanding 2019.

Harga sewa meningkat sebanyak 2.8% pada suku keempat 2024 berbanding suku sebelumnya dan 3.9% lebih tinggi berbanding penghujung 2023. Trend ini menunjukkan pemulihan ke paras sebelum pandemik, walaupun pada kadar yang lebih terkawal. Ramalan IQI untuk 2025 mencadangkan pertumbuhan sederhana yang berterusan, bukannya lonjakan atau kejatuhan besar.

Syukurlah, kadar sewa telah stabil, kata Ansari, menambah bahawa negara ini dijangka dapat mengelakkan ketidaktentuan ekstrem yang berlaku pada tahun 2020 dan 2021, apabila sewa berfluktuasi sehingga 26% tahun ke tahun.

Kuala Lumpur: Sewa Stabil Selepas Tahun Yang Tidak Menentu

Kuala Lumpur, pusat sewa negara, menyaksikan sewa purata kekal stabil pada RM2,847 pada suku keempat 2024, hanya RM1 lebih rendah berbanding suku ketiga 2024. Walau bagaimanapun, berbanding dengan 12 bulan yang lalu, harga sewa KL sebenarnya telah menurun sebanyak 10.2%, menandakan penurunan tahunan pertama dalam tiga tahun.

Penurunan yang tidak dijangka ini dikaitkan dengan dua faktor:

1. Harga Sewa Tinggi Menyebabkan Penyewa Berpindah – Beberapa penyewa mungkin telah mencari alternatif yang lebih mampu milik di kawasan pinggir bandar.

2. Lonjakan Pembelian Rumah – Ramai penyewa telah beralih ke pemilikan rumah kerana transaksi hartanah mencapai tahap tertinggi pada tahun 2024, menurut NAPIC (Pusat Maklumat Hartanah Nasional).

Walaupun terdapat penurunan pada 2024, sewa KL kekal 35% lebih tinggi berbanding dengan titik terendah semasa pandemik. Ini menunjukkan bahawa walaupun pasaran sedikit lembap, ia jauh daripada mengalami penurunan.

Selangor: Pemulihan Sederhana

Di Selangor, kadar sewa juga menunjukkan beberapa trend menarik. Pertumbuhan suku tahunan dicatatkan pada 1.0% pada suku keempat 2024, dengan sewa meningkat dari RM1,820 kepada RM1,839. Walau bagaimanapun, berbanding dengan suku keempat 2023, harga sewa masih 1.2% lebih rendah tahun ke tahun.

Permintaan untuk hartanah sewa di Selangor sedikit merosot, dengan Indeks Sewa Rumah Selangor mencapai paras tertinggi 94.3 pada suku ketiga 2023. Walaupun begitu, pasaran sewa Selangor kekal lebih kukuh berbanding purata nasional, dengan indeks sewanya mengatasi Indeks Sewa Rumah Malaysia yang mencatatkan 76.2.

"Kedua-dua Indeks bermula pada titik yang sama, jadi ini bermakna sewa Selangor telah menunjukkan prestasi yang lebih kuat berbanding dengan sewa nasional dalam beberapa suku terakhir. Untuk Selangor, tahun 2024 adalah perubahan besar berbanding tahun 2023. Pada tahun tersebut, sewa melonjak dengan ketara sebanyak 11.6%.

"Selangor masih mengatasi Kuala Lumpur, di mana, seperti yang saya katakan tadi, purata sewa jatuh 10.2%. Ini menunjukkan daya tahan pasaran yang lebih baik. Jika trend ini berterusan, pasaran kemungkinan besar akan menetap pada norma baharu berbanding kembali kepada lonjakan harga yang pesat pada 2023," kata Ansari.

Mengapa Sewa Meningkat?

Beberapa faktor utama telah menyumbang kepada lonjakan pasaran sewa:

1. Pemulihan Ekonomi Pasca-Pandemik: Dengan pemulihan ekonomi, lebih ramai orang kembali ke tempat kerja, meningkatkan permintaan untuk hartanah sewa, terutamanya di kawasan bandar.

2. Kenaikan Kos Sara Hidup: Inflasi dan peningkatan kos utiliti telah menjadikan pemilikan rumah lebih mahal, memaksa ramai individu kekal dalam pasaran sewa daripada membeli hartanah.

3. Kekangan Bekalan: Sesetengah pemilik hartanah telah keluar dari pasaran disebabkan oleh kos penyelenggaraan yang tinggi dan cukai hartanah yang meningkat, mengurangkan bekalan rumah sewa.

4. Migrasi ke Kawasan Bandar: Kembalinya pelajar dan profesional ke pusat bandar telah meningkatkan lagi permintaan, terutamanya di KL dan Selangor.

5. Permintaan Tinggi dari Penyewa Asing: Kemasukan ekspatriat dan digital nomad telah meningkatkan persaingan untuk unit sewa, terutamanya di lokasi yang permintaannya tinggi.

   
   

Apa Maksudnya Untuk Penyewa dan Pemilik Hartanah

Untuk penyewa, kenaikan kos sewa bermakna bajet isi rumah lebih ketat dan mungkin masa perjalanan lebih lama kerana ramai terpaksa berpindah lebih jauh dari pusat bandar untuk mencari tempat yang lebih mampu milik. Dengan harga sewa yang stabil, risiko kenaikan mendadak kelihatan rendah tetapi penyewa masih perlu menjangkakan pertumbuhan sederhana pada 2025.

Untuk pemilik hartanah, trend ini secara keseluruhannya adalah positif. Dengan pasaran sewa yang kukuh, pemilik hartanah boleh menjangka pendapatan sewa yang konsisten, terutamanya di kawasan yang strategik. Walau bagaimanapun, pemilik hartanah perlu kekal kompetitif dengan menawarkan unit yang diselenggara dengan baik, kerana penyewa mempunyai lebih banyak pilihan berikutan peningkatan bekalan di beberapa kawasan.

Walaupun harga sewa telah mencapai rekod tertinggi dalam lima tahun, tanda-tanda kestabilan di KL dan Selangor menunjukkan bahawa Malaysia tidak mungkin mengalami lagi krisis perumahan atau lonjakan sewa yang ekstrem. Sebaliknya, pasaran nampaknya sedang menyesuaikan diri dengan realiti ekonomi pasca-pandemik.

"Secara ringkasnya, pasaran sewa Malaysia telah mencapai rekod tertinggi dalam lima tahun tetapi pertumbuhannya semakin perlahan di dua bandar terbesar. Itu seharusnya memberi jaminan kepada penyewa bahawa kos sara hidup mereka kemungkinan akan kekal stabil pada tahun hadapan," kata Ansari.

Pandangan ke Hadapan

Pakar meramalkan bahawa harga sewa akan terus meningkat secara sederhana pada 2025, selaras dengan inflasi dan trend ekonomi. Walaupun kemampuan membayar masih menjadi kebimbangan, penyewa boleh menjangkakan persekitaran sewa yang lebih boleh diramal berbanding tahun-tahun sebelumnya.

Bagi mereka yang mencari untuk menyewa atau melabur dalam hartanah, memahami trend ini boleh membantu mereka membuat keputusan yang lebih bijak dalam pasaran hartanah Malaysia yang sedang berkembang.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 4 April 2025 - Joseph Wong